实务中，从事房产租赁业务的企业，按照租金收入的12%计算缴纳房产税、对该类企业来说是一个税收负担很重的税种，如何进行筹划少缴房产税是一个值得思考的问题，业内主流的思路是改变业务才能改变税负，即通常将房租转换为物业管理费或仓储费等手段降低房产税的税基，从而降低房产税的税收负担，但这一种筹划思路是否靠谱以及存在哪些税收风险呢？

　　从上述规定对比来看，无论增值税还是房产税，政策层面上不同业务之间存在税负差，给企业带来税收筹划的空间。

　　企业采取转换业务、降低税负，首先需要做到的是业务的真实性，即需要了解业务各个流程环节的具体规定，正确区分不同性质的业务，比如：

　　自2015年起，国家逐渐取消企业从事物业管理服务的资质限制，但《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知建办房〔2017〕75号》规定，县级以上房地产主管部门要会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作，建立健全物业服务标准和服务规范，规范物业服务合同行为，明确物业服务企业责任边界。

　　出于安全生产的需要，企业从事仓储服务通常需要具备仓储服务经营的资质和条件，比如化学品和食品仓储经营必须取得相关的行政许可，且满足一系列的经营条件，比如，《危险化学品安全管理条例》第三十三条规定，“国家对危险化学品经营（包括仓储经营）实行许可制度。未经许可，任何单位和个人不得经营危险化学品“”。

　　租赁业是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。仓储业是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。如何区分不动产租赁和仓储服务：第一，看其交易的目的和合同具体内容，如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务；第二，看仓库实际运营管理方，如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务；第三，看哪方负有保管义务和安全责任，如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。

　　为了加强税源管理，全国有不少地方省市制定了相关的“反避税”税收政策，给企业带来的纳税评估和税务稽查风险，最严重的后果可能被税务机关定为偷税，比如：

　　1.《广州市地方税务局关于印发偷税行为理解认定的若干指导意见的通知》（穗地税发〔2006〕73号）规定：“关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条进行虚假的纳税申报处理”。

　　2. 《山东省地方税务局关于房产税有关政策规定的公告（废止）》山东省地方税务局公告2013年第4号曾经规定，“出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除”。

　　3.《石家庄市地方税务局关于明确房产税城镇土地使用税若干问题的通知》（石地税发〔2006〕33号）规定：“开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税，但纳税人能够提供代有关部门、企业、单位向业户收取的水费、电费、取暖(冷)费、卫生(清洁)费、保安费等有效合法收费凭证的，经主管地方税务机关核实后，计税时可以从物业管理费收入中扣除”。

　　4. 《江西省地方税务局关于财产行为税若干征管问题的通知》（赣地税发〔2016〕73号）规定，在商品专业市场管理中，对假借物业管理费或其他费用名义取得租金的，其超过价格主管部门批准限额的收费，或虽在限额内但并未开具发票的，以及未经批准擅自收取的费用，应据实作为租金计算缴纳房产税。

　　5. 广西壮族自治区地方税务局关于各类市场征收房产税问题的通知（桂地税字〔2009〕100号）规定，“除对从市场监督管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费(必须经物价部门批准收取的市场管理费)由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税”。

　　综上所述，上述各省市的政策规定，对于房产租赁转换为仓储服务或物业管理服务等进行了种种限制，企业稍有不慎，可能会被税务机关补税加滞纳金，严重的可能被认定为偷税。

　　1.税主要由企业业务决定，也是与管理层的决策相关的，不同的业务流程和业务模式，会带来不同的税收；企业缴纳多少税，不是财务部门做账产生的，只要业务一做完了、税就确定了，财务部门的作用就是对已经确定的交易进行税额计算；也就是说业务决定税务，合同证明业务，业务性质决定收入性质、决定纳税义务，分析业务的性质，取决于合同对双方权利和义务的规定。

　　2.税是可以规划的，但税务规划不是对税种进行规划，而是对交易进行规划，不同的交易产生不同的税；交易方式不同，纳税不同；交易对象不同，纳税不同；交易地点不同，纳税不同。

　　3.所有的税务规划，离不开业务部门的配合，税务规划要从交易开始，如果不是从商业模式和业务环节进行事先税务规划，而是事后让财务人员考虑税后问题，要求财务部门少缴税，实质是逼着财务人员造假、偷税漏税，财务部门就只能是采用“作内账”和“买发票”等违法手段，这都是税收法律法规所不能容忍的。

　　实务中，企业可以采用“收入分劈法”或“收入转换法”将房产租金收入分解为“租金”、“物业管理费”、“水电费”、“仓储服务费”等，但应当注意以下几个问题，控制税收风险：

　　1.企业必须确实存在提供物业管理（卫生保洁、保安等服务）、统一支付水电费和仓储等服务事实，即税务规划首先要保证业务线.企业分解收取的物业管理费和水电费等收费标准应当符合通常合理的价格水平，例如与当地物价部门公布的物业管理费和水电费等服务的指导价相近。

　　3.企业在签订租赁合同时，房产租金的收费标准要遵循合理性原则，既要做到同一行业不同企业之间的横向可比，又要做到同一企业不同时期的纵向可比；防止出现“租金明显偏低且无正当理由、主管税务机关参照当地房屋租赁市场价格核定计征房产税”的风险。

　　4. 企业代有关单位向承租人收取水费、电费、取暖(冷)费、卫生(清洁)费、保安费等的，一定保存有效合法收费凭证。

　　另外，由于房产的价值并非一成不变，并且出租房产对外收取的租金伴随着房价上涨而增长和房价下跌而减少，针对房产税的筹划，第一，企业可以在两种计税方法之间做出选择，也就是说，随着物价上涨，在房价增长的趋势下，通常按照房产的余值计税比租金收入计税税负比较轻，根据财税【2009】128号文件的规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”，即在关联方之间无偿使用房产，按照房产余值代缴纳房产税，可以降低企业房产税的税负。第二，在经济低迷、房价下跌和租金下跌情况下，房产历史成本不变，商业地产对外招租比较困难的情况下，可以采用转租的形式进行房产税的筹划，因房产税以房屋产权为课征对象，无所有权不予课税，转租的租金收入（包括装修）不属于房产税应税范围，企业可以将商业房产折扣价租赁给关联方企业，由关联方企业再对外转租，从而降低企业房产税的税负。

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